معاملات قولنامه‌ای اموال غیرمنقول یکی از پرچالش‌ترین موضوع‌های حقوقی کشور است که با ممنوعیت آن و لزوم هویت‌دار شدن همه مدارک املاک قولنامه‌ای، گامی بلند در مسیر کاهش معضل‌های حقوقی میان مردم برداشته شده است.
به گزارش ایرنا، معاملات اموال غیرمنقول همواره از موضوعات پرحاشیه در نظام حقوقی کشور بوده است. رهبر معظم انقلاب اعتبار معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را منشا بزرگ فساد دانسته و بر لزوم سلب اعتبار از این‌گونه معاملات تاکید کردند. در همین راستا، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، در تاریخ ششم آذرماه ۱۴۰۱ توسط مجلس شورای اسلامی تصویب شد و پس از ایرادات شورای نگهبان در مورد برخی مواد و تبصره‌های این قانون، بررسی مواد اختلافی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد.
مجمع تشخیص مصلحت نظام، پس از برگزاری جلسات متعدد و رفع موارد اختلافی سرانجام در تاریخ ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ این قانون را موافق با مصلحت نظام تشخیص داد. در نهایت اجرای این قانون از سوم تیرماه ۱۴۰۳ در کشور آغاز شد و مسوولان قضایی تمهیدات لازم برای اجرای دقیق و سریع مفاد این قانون را در دستور کار خود قرار دادند.
اهداف اصلی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، جلوگیری از نقل و انتقالات غیر رسمی، جلوگیری از نقل و انتقالات مخفیانه اموال غیرمنقول، ایجاد شفافیت در معاملات و حفاظت از حقوق مالکیت است. همه معاملات مربوط به اموال غیرمنقول باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود بنابراین هرگونه معامله‌ای که بدون ثبت رسمی انجام شود از نظر قانونی معتبر نیست و قابل استناد نخواهد بود.
مجلس، مصمم در اجرای قانون الزام به تنظیم اسناد رسمی
رییس کمیسیون اصل ۹۰ مجلس شورای اسلامی در این خصوص به خبرنگار ایرنا گفت: قانون الزام، مزایای اقتصادی زیادی دارد و موجب ساماندهی اسناد در کشور می‌شود. دولت باید محکم پای این قانون بایستد، چون در نهایت به نفع همه مردم است.
حجت الاسلام نصرالله پژمانفر تصریح کرد: قانونگذار با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، راهی برای پایان دادن به جرایم حوزه املاک را گشوده است که اجرای آن از ضرر و زیان مردم جلوگیری کرده و زمینه توسعه حقوقی و اقتصادی کشور را فراهم می کند.
پژمانفر نماینده مجلس: قانون ثبتی جدید از ضرر و زیان مردم در حوزه املاک جلوگیری می کند
وی با تشریح چگونگی شکل‌گیری و تصویب قانون الزام و ضرورت همکاری مشاوران املاک مجاز و حذف غیرمجازها گفت: با توجه به ویژگی‌های این قانون، حفظ و حمایت از مشاوران املاک مجاز و همراهی آنها در اجرای این قانون ضروری است.
رییس کمیسیون اصل ۹۰ مجلس با بیان این که دیگر وجود و فعالیت املاک غیرمجاز قابل پذیرش نیست، تصریح کرد: باید همه به سمت قانونمندی حرکت کنند و هر بنگاه غیرمجاز مشاور املاکی که به این سمت حرکت نکند، باید به سرعت برچیده شود.
حجت الاسلام پژمانفر با اشاره به اهمیت اجرای قانون الزام، گفت: با اطلاع رسانی و آگاهی عمومی جامعه، مردم نیز در اجرای هرچه بهتر این قانون، یاری‌گر ثبت اسناد خواهند بود چرا که این قانون در نهایت به نفع خود آنان است.
این نماینده مجلس گفت: مجلس و دولت عزم جدی برای اجرای این قانون دارند و محکم پای آن ایستاده اند و رسانه های مکتوب و مجازی نیز باید این قانون مهم را به مردم اطلاع رسانی کنند.
نقل و انتقالات عادی املاک، پرچالش ترین موضوع حقوقی کشور
در هر کشور، سازمانی با ساز و کار مشخص، مسوولیت ثبت و تثبیت املاک و اسناد مربوط به آن را بر عهده دارد که در ایران، سازمان ثبت اسناد و املاک به عنوان یکی از نهادهای حاکمیتی وابسته به قوه قضاییه، این وظیفه خطیر را برعهده دارد.
رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در گفت و گو با ایرنا اظهار کرد: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یک ادبیات جدید حقوقی و گامی در راستای بهداشت قضایی است که با هدف ایفای حقوق مردم و رفع پرچالش ترین موضوع حقوقی کشور نگاشته شده است.
حسن بابایی تصریح کرد: در راستای اجرای قانون الزام به ثبت رسمی، تاکنون حدود ۶۰ هزار مشاور املاک به سامانه کاتب (درگاه ارتباط دفاتر املاک و سازمان ثبت اسناد به سامانه ثبت آنی) متصل شده اند که این امر نشان دهنده عزم این صنف برای اجرای دقیق قانون است.
وی ادامه داد: خراسان رضوی از استان هایی است که هنوز بسیاری از دفاتر مشاور املاک آن به سامانه کاتب متصل نشده اند و باید در این خصوص با تبیین مزایای این سامانه به دفاتر، شاهد افزایش مشارکت مشاوران املاک در اتصال به این سامانه باشیم.
قانون جدید الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، جایگاه بنگاه های معاملات املاک را تا حد یک دفتر قانونی ارتقا می دهد
رییس سازمان ثبت اسناد و املاک، ثبت نشدن اسناد را همیشه محل بروز اختلافات دانست و گفت: در این سال‌ها صدها هزار پرونده با موضوع فروش یک زمین به چند نفر توسط یک فرد کلاهبردار تشکیل شده است، به‌طوری که فردی با استناد به یک سند عادی، زمینی را به چند نفر می‌فروخت تا هر کدام از آنها در ادامه مدعی مالکیت شوند و گره‌های کور قضایی بسیاری از این طریق شکل بگیرد.
بابایی عنوان کرد: شایسته نیست مشاوران املاک برای هر معامله نگران باشند که مبادا این فروش برایشان مشکل‌ساز شود، به همین دلیل قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، جایگاه آنان را تا حد یک دفتر قانونی ارتقا داده است، دسترسی به جزییات دقیق اسناد ملکی ایجاد کرده و از فروش یک زمین به چندنفر جلوگیری می‌کند.
وی اظهار داشت: تا پیش از اجرای قانون جدید، سالانه ۳۰۰ هزار معامله خلاف قانون در کشور منعقد می‌شد و هرکدام از اینها حتی چندین پرونده را در محاکم قضایی تشکیل می‌داد و رسیدگی به آنها دست‌کم پنج سال زمان می‌برد، اما با اجرای این طرح در صورتی که مشاوران املاک همکاری کنند، بخش قابل‌توجهی از این چالش‌ها برطرف خواهد شد.رییس سازمان ثبت اسناد: تا پیش از اجرای قانون جدید، سالانه ۳۰۰ هزار معامله خلاف قانون در کشور منعقد می شد
رییس سازمان ثبت اسناد و املاک تاکید کرد: در شرایط کنونی، این انتظار از پلیس اماکن خراسان رضوی وجود دارد که نظارت خود را شدیدتر کند تا کسانی که خواهان فعالیت در همین بستر غیرشفاف هستند، شناسایی شوند، زیرا سامانه جدید نه تنها هیچ یک از اختیارات مشاوران را محدود نمی‌کند بلکه کمک حال آنان خواهد بود.
بابایی عنوان کرد: قانون ثبتی جدید با ساماندهی وظایف مشاوران املاک و فرآیند نقل و انتقالات املاک، تحولی بزرگ در مسیر رسمی‌کردن اسناد عادی اموال غیرمنقول و با هدف رسمی کردن اسناد عادی وضع شده است.
وی با اشاره به اهمیت تدوین این قانون ادامه داد: قوانین ثبتی کشور مربوط به ۸۰ سال قبل است که با توجه به شرایط جدید، قوانین گذشته نیاز به بازنگری دارد، از این رو ابتدا تلاش شد با حدنگاری عرصه های کشاورزی و ملی اقداماتی در این مسیر انجام شود اما نقل و انتقالات عادی و املاک فاقد سند چالشی مهم در این مسیر بود که در نهایت برای ساماندهی اسناد غیررسمی اموال غیرمنقول، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از سوی مجلس شورای اسلامی تصویب شد.
رییس سازمان ثبت اسناد و املاک خاطرنشان کرد: از سوم تیرماه امسال دیگر نقل و انتقالات عادی پذیرفته نیست و پس از گذشت یک سال از این تاریخ نیز سامانه ثبت الکترونیک مخصوص دفتر اسناد رسمی و مشاوران املاک راه اندازی خواهد شد.
بابایی، با برشمردن تکالیف دستگاه‌های اجرایی در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اظهار کرد: این قانون با مرتفع کردن موانع صدور سند موجب تسهیل در صدور سند می‌شود و در محاکم قضایی، مرجع صدور رای به شمار خواهد رفت.
اتصال بیش از سه هزار مشاور املاک خراسان رضوی به سامانه «کاتب»
مهم‌ترین تکلیفی که مردم از سازمان ثبت اسناد و املاک انتظار دارند موضوع ثبت املاک و تکالیف مجموعه سازمان در خصوص ثبت املاک است که می توان گفت این سازمان با تحمل بیشترین بار و حجم کاری در این خصوص، به تثبیت مالکیت‌ها اقدام می‌کند.
مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی در گفت و گو با خبرنگار ایرنا گفت: ثبت قانونی معاملات غیر رسمی اموال غیرمنقول مانند قولنامه بر اساس قانون الزام به تنظیم سند رسمی از اواسط تابستان امسال در خراسان رضوی آغاز شده است که تاکنون سه هزار و ۳۰۹ بنگاه معاملات املاک وارد سامانه مربوطه شده اند.
سیدمرتضی مولوی‌پور با بیان اینکه بیش از ۵۰۰ ماده و تبصره برای اجرای این قانون وضع شده است، ادامه داد: ۱۳ هزار بنگاه معاملاتی در خراسان رضوی فعالیت می کنند که باتوجه به اینکه این صنف از ارکان اصلی اجرای قانون به شمار می رود، ضرورت اتصال هرچه سریعتر آنها به این سامانه نمایان می شود.قوانین ثبتی گذشته مربوط به ۸۰ سال قبل است که با توجه به چالش های جدید، وضع قوانین جدید ثبتی بسیار ضروری بود
مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی اضافه کرد: از اردیبشهت امسال و پس از لازم الاجرا شدن این قانون در مجلس شورای اسلامی، انجام فرایند آن در ادارات کل ثبت اسناد کشور زمینه سازی شد که آغاز آن در خراسان رضوی از ۱۳ مرداد امسال بود.
مولوی پور عنوان کرد: وجود اسناد مشاعی و نقل و انتقال عادی ۲ چالش عمده در حوزه املاک کشور به شمار می‌رود طوری که سازمان ثبت اسناد و املاک برای ساماندهی این وضعیت در سال‌های گذشته طرح الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را تدوین کرده که باید نقل و انتقال در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد وگرنه فاقد اعتبار و غیر قابل استناد است.مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی: قانون ثبتی جدید با گسترش چتر حمایتی از بنگاه های املاک، دغدغه های این صنف را تا حد زیادی کاهش می دهد
وی با بیان این که مراجعه مردم به این طرح از ابتدا تاکنون روند افزایشی داشته است، خاطرنشان کرد: مردم ذینفعان اصلی قانون الزام ثبت معاملات غیر رسمی اموال غیرمنقول هستند و با اجرایی شدن کامل آن، سوابق مالکیت ملک به طور کامل قابل مشاهده خواهد بود و در مواقع بروز اختلاف بین طرفین، منبع اصلی برای تعیین مالکیت صدور حکم دستگاه قضایی است.
مولوی پور با اشاره به سامانه های فعال در حوزه ثبت معاملات غیر رسمی تصریح کرد: در این حوزه سامانه های کاتب املاک و ثبت آنی دفتر اسناد راه اندازی شده اند که سامانه کاتب به منظور دسترسی شبانه روزی به خدمات سازمان ثبت اسناد و املاک است و در سامانه ثبت آنی نیز دفاتر اسناد رسمی می‌توانند استعلام‌های لازم را به صورت الکترونیکی از ادارات ثبت اسناد و املاک و سازمان امور مالیاتی دریافت کنند.
دعاوی املاک، بیش از نیمی از پرونده های دادگاه ها
رییس‌کل دادگستری خراسان رضوی نیز در این خصوص گفت: مطابق آمار موجود، بیش از نیمی از پرونده های ورودی به محاکم قضایی مربوط به دعاوی حقوقی به حوزه املاک مرتبط است که اجرایی شدن این قانون، کمک شایانی به کاهش پرونده های ورودی به این حوزه خواهد کرد.
حجت‌الاسلام رضا زرندی ادامه داد: در این استان اقدامات گسترده‌ای در حوزه آموزش، اطلاع رسانی و تبیین قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول انجام شده است و اجرای این قانون توسط دستگاه های مرتبط در حال عملیاتی شدن است.
وی خاطرنشان کرد: اجرای این قانون خوب و ارزشمند تنها محدود به سازمان ثبت نمی شود و مقدمات اجرای آن در سراسر کشور توسط دیگر دستگاه‌های مرتبط نیز فراهم شده است که با توجه به مفاد این قانون، که اعتباربخشی به اسناد الکترونیک و سلب اعتبار از اسناد عادی است، تاثیر چشمگیری در کاهش پرونده‌های ورودی به محاکم قضایی خواهد داشت.اعتباربخشی به اسناد الکترونیک تاثیر چشمگیری در کاهش پرونده های ورودی به محاکم خواهد داشت
رییس‌کل دادگستری خراسان رضوی عنوان کرد: بسیاری از دعاوی به واسطه نقل و انتقالات و معاملات عادی به وجود می‌آید و طبیعی است که اجرای این قانون آثار محسوسی در کاهش پرونده‌ها و نزاع‌های حقوقی و کیفری دارد.
حجت الاسلام زرندی بیان کرد: با توجه به تکلیف قانونی مشخص شده برای دستگاه های مختلف در اجرای این قانون، در صورت بروز تخلف، با متخلفان برخورد قضایی صورت خواهد گرفت.
سنددار کردن همه عرصه‌های کشور در چهارچوب قوانین و مقررات روزآمد، توسعه ثبت رسمی، ضمانت و حمایت از حقوق مالکیت مشروع و قانونی اشخاص حقیقی و حقوقی و رفع چالش های آن و اطلاع رسانی در این خصوص می‌تواند کمک شایانی به کاستن از مشکلات عدیده مردم بکند.